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Steht Deutschland vor dem Platzen einer Immobilienblase

Selbst für Normalverdiener und Menschen aus der Mittelschicht wird es zunehmend schwieriger, bezahlbaren Wohnraum in Städten wie Hamburg, Berlin oder München zu finden. Seit 2009, zwei Jahre nach dem Platzen der Immobilienblase in den USA, explodieren in Deutschland die Immobilienpreise und Mieten.

Erste Ökonomen und Experten sprechen bereits von einer Immobilienblase in Deutschland, deren Platzen nicht nur Millionen Menschen in den Ruin treiben könnte, sondern auch der hiesigen Wirtschaft schweren Schaden zufügen kann.

Immobilienpreise und Mieten explodieren

Allein in den sieben größten Städten in Deutschland sind die Preise für Immobilien gegenüber 2004 um fast 80 Prozent angestiegen. Wobei der Großteil zwischen 2010 und 2016 stattfand und die Preissteigerung zum Ende hin immer stärker zunahm. Zwischen 2015 und 2016 betrug der Preisanstieg für Immobilien 17 Prozent.

Bei den Mieten kann ein ganz ähnliches Phänomen beobachtet werden. Ein moderates Wachstum der Mieten zwischen 2004 und 2010 von jährlich 1,6 Prozent und eine Beschleunigung des Wachstums auf 6 Prozent ab dem Jahr 2010.

Zwar hat die Bundesregierung auf dem Mietmarkt mit der Mietpreisbremse versucht dagegen zusteuern, ein nachhaltiger Effekt ist diesbezüglich jedoch nicht zu erkennen. Im Gegenteil, immer mehr Menschen mit geringem Einkommen können sich die Mieten und das Leben in den Städten nicht mehr leisten und werden zunehmend an die Ränder gedrängt.

Dazu kommt, dass sich viele Kommunen und Länder in der Vergangenheit vom sozialen Wohnungsbau verabschiedet haben und diesen inzwischen Investoren überlassen. Daher wird sich mittelfristig die Lage eher noch verschärfen, insbesondere für Menschen, die auf staatliche Transferleistungen angewiesen sind. Letztere halten nicht annähernd Schritt mit dem Anstieg der Mieten.

Zinsentwicklung befeuert weiteren Anstieg

Durch den Verfall der Zinsen sind zwar auf der einen Seite die Preise explodiert, ihr Verfall bremst aber auf der anderen auch die Finanzierungskosten für den Hauskäufer / -bauer. So sind seit 2003 die Zinszahlungen auf Immobilienkredite von durchschnittlich 3,8 Prozent auf 1,9 Prozent in 2016 gesunken. Gleichlaufend mit der geringeren Zinsbelastung ist auch der Anteil der Immobilienkredite an den Gesamtaufkommen privater Schulden von 72 auf 65 Prozent gesunken. Somit kann auf der Kostenseite Einsparungen realisiert werden, die in einem gewissen Umfang die Preissteigerungen kompensieren.

Zinszahlungen und Verschuldungsgrad
Zinszahlungen und Verschuldungsgrad

Ein weiterer Vorteil ergibt sich aus den Finanzierungskanälen. Die deutsche Wirtschaft ist gegenüber der amerikanischen Wirtschaft durch die geringere Kapitalmarkt-Abhängigkeit bei der Finanzierung robuster aufgestellt. Während in den USA die Verbriefung und der Handel mit Sub-Prime-Krediten das Finanzsystem an den Rand des Abgrundes geführt, werden in Deutschland Immobilienkredite sehr konservativ finanziert. Das heißt langfristige zinsgebundene Kredite mit Überprüfung der Bonität und entsprechenden Eigenkapitalanforderungen.

Dies führt zu einer größeren Robustheit des Systems, welches zunehmend auf langfristige Kredite mit Laufzeiten von mehr als 10 Jahren setzt. In dem aktuell günstigen Zinsumfeld werden somit über viele Jahre hinweg, niedrige Zinsbelastungen festgeschrieben.

Indikatoren deuten auf eine Immobilienblase hin

Wenngleich die geringeren Finanzierungskosten eine Entlastung darstellen, heben sich die Effekte nicht auf. Der Preis- und Mietanstieg fällt dafür zu stark aus, was sich auch in den entscheidenden Kennzahlen niederschlägt. Das Preis-Miet-Verhältnis gibt bspw. an, wie hoch die Rendite einer Immobilie ist. Wenn die Preise den Mieten davoneilen, sinkt die Rendite, da die Refinanzierung über Mieteinnahmen länger dauert – der Markt ist überteuert.

Zu erkennen ist, dass die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten und das Verhältnis sich verschlechtert hat. Von einer Überhitzung kann zwar aktuell noch nicht die Rede sein, aber bei einem Fortschreiten des aktuellen Trends, kann diese schneller einsetzen als gedacht.

Ähnlich sieht es bei dem Preis-Einkommens-Verhältnis aus. Dieses setzt den Preis ins Verhältnis, zur benötigten Anzahl an Jahreseinkünften für den Erwerb einer Immobilie. Steigen die Preise zu stark an und die Menschen können sich die Häuser nicht mehr leisten, bricht die Nachfrage ein und die Blase platzt. Beim Preis-Einkommens-Verhältnis deutet mehr auf einen überhitzten Markt hin.

Verhältniskennzahlen
Verhältniskennzahlen

Die Prognose, wann die Blasenbildung einsetzt bzw. wann sie platzt ist ohne adäquaten Maßstab, der sich erst noch bilden muss, nur sehr schwer durchzuführen. Dennoch deutet vieles darauf hin, dass wir uns zumindest in den städtischen Gebieten, in einer Blasenbildung am Immobilienmarkt befinden.

Zukunft wird Gewissheit bringen

Final hängt es aber davon ab, wie sich die zukünftigen Preissteigerungen und Zinsen entwickeln. Wenn der Preisanstieg bei Immobilien und Mieten sich ungebremst fortsetzt, haben wir sehr schnell eine massive Blasenbildung, die dann auch problematisch wird. Dazu kommt die Entwicklung der Zinsen durch die Entscheidungen der EZB.

Steigen sie innerhalb kurzer Zeit stark an, können sie die Refinanzierung von Krediten erschweren, da die dann herrschenden Bedingungen deutlich schlechter sind. Wenn die Zinsen aber nur moderat ansteigen und langfristig ein gewisses Niveau nicht übersteigen, sollten sich die Ausfälle an Krediten im Rahmen halten und es kommt nicht zu unkontrollierbaren Verwerfungen.

All das mag für die Wirtschaft als Ganzes durchaus beruhigend klingen, vergisst aber die Schicksale der Menschen. Menschen, die aus Städten hinausgedrängt werden, weil die Mieten zu hoch sind. Menschen die tagtägliche gute und wertvolle Arbeit verrichten, aber keine entsprechende Wertschätzung erhalten. Hier sollte die Politik in die Pflicht genommen werden und ihrer Aufgabe des sozialen Wohnungsbaus wieder wahrnehmen.


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